来源：奥克兰与克赖斯特彻奇：新西兰商业地产市场呈现分化格局-富通资本官方公众号

新西兰商业地产市场历经挑战后正迎来转折点。利率下行、劳动力市场趋稳，以及非银行机构在传统银行退却时的积极补位，正在为融资顾问和开发商重塑市场格局。

当前要义：奥克兰与克赖斯特彻奇正背向而行。奥克兰市场仍显审慎，亟需围绕存量资产再融资与库存现房处置制定战术；克赖斯特彻奇则在住宅、工业及办公领域展现出增长动能。融资顾问和开发商必须使其策略与每个城市的周期保持一致——而富通资本完全有能力帮助他们实现这一目标。

01.住宅开发

奥克兰：2019至2024年间人口增长7%，但住房存量增幅达10.3%。地产研究机构Cotality数据显示，部分公寓区域已出现供应过剩。这使开发商对启动新项目犹豫不决——尽管世邦魏理仕（CBRE）报告显示过去一个季度活动有所回升，预示着市场复苏的开始。需求仍集中在优质地块的前期开发贷款，但银行保守的贷款价值比政策制约了市场活力。

核心洞察：为库存现房存货与预租/预售提供灵活融资，正为开发商创造实质价值。

克赖斯特彻奇：人口增长、基础设施恢复支出以及相对于奥克兰更低的入门成本，支撑了更坚实的住宅需求。富通的建筑贷款产品在此获得青睐，上季度新交付项目中建筑贷款占比近45%。

核心洞察：对开发商和顾问而言，机遇存在于联排别墅和混合用途住宅领域，非银行资本在此领域的行动速度比银行更快。

02.零售与综合开发

奥克兰：零售情绪仍不均衡，市中心人流量仍低于疫前水平，非必需性消费承压，消费者选择是“捂紧钱袋”。尽管如此，高增长郊区的混合用途街区正吸引投资者关注，特别是在开发商能确保主力租户的项目中。根据莱坊（Ray White）数据，奢侈品零售占奥克兰零售地产的11.6%，这提供了机会。预计于2026年开通的城市环线铁路也有望支撑市场。

核心洞察：随着城市环线铁路等基础设施项目接近完工，投资者兴趣正转向高增长郊区的混合用途街区。

克赖斯特彻奇：零售和综合开发项目展现出稳定性，本地消费支出稳定，且开发规模与社区需求相匹配。根据世邦魏理仕的分析，今年上半年租金增长和租赁激励措施保持稳定。

核心洞察：在稳定市场中，对老旧零售资产进行重新定位以及为郊区混合用途中心安排融资结构可能带来收益。

03.工业与物流

奥克兰：物流资产需求旺盛。据世邦魏理仕数据，2025年上半年工业资产交易量创2021年以来新高。全国三大工业交易均位于奥克兰。机构投资者已取代私人投资者和开发商成为最突出的买家，管理基金占商业资产总交易价值的41%，私人投资者占31%。

核心洞察：在关注短期波动中的再融资和库存现房贷款机会的同时，也要留意新兴机遇。

克赖斯特彻奇：尽管奥克兰在2025年上半年占据了资产销售的大部分份额，克赖斯特彻奇市场也表现活跃，实现了18宗资产销售——其中两宗交易额超过2000万纽币。工业空置率较低，租金保持坚挺。该市场受益于物流、制造业和农业综合企业租户的强劲需求。

核心洞察：由于土地价格比奥克兰更可承受，开发商正在推进中型项目。融资顾问有机会帮助客户对接非银行贷款机构提供的建筑和前期开发融资设施。

04.办公租赁市场

奥克兰：高力国际（Colliers）数据显示，办公租户持续追求高品质空间，导致甲级办公空置率从2024年底的9.8%降至2025年6月的8.4%，而租金和收益率保持稳定。空置率下降预计将在未来几个月推高租金。次级办公空间继续承受高空置率，从而导致租金和收益率较低。

核心洞察：融资顾问和开发商可以在再融资策略和适应性再利用方面寻找机会。

克赖斯特彻奇：办公需求表现超出预期，尤其是在优质空间。该市受益于震后renewal 和现代化的办公存量，这些存量更符合租户的ESG和质量要求。

核心洞察：顾问可以帮助开发商为新项目获得建筑贷款，并帮助业主为稳定资产进行再融资。

市场展望：两座城市，两种周期

奥克兰与克赖斯特彻奇之间的对比显而易见。奥克兰市场仍然低迷，谨慎的投资情绪创造了专注于库存现房再融资和改造再利用的投资机会。融资顾问和开发商应密切关注市场复苏的进一步迹象。

克赖斯特彻奇的表现相对较好，其背后是住宅和工业需求以及办公板块地震后重建的支撑。在这里，顾问可以着力于建筑贷款、前期开发融资和混合用途项目，而像富通资本这样的非银行贷款机构正提供银行所不具备的速度和灵活性。

对融资顾问和开发商而言，信息很简单：让您的战略与每个城市的周期相匹配。在奥克兰，关键在于保护价值、获取替代性信贷，并为市场好转做好准备。在克赖斯特彻奇，关键在于与合适的资本伙伴合作，抓住增长势头。