来源：富通资本2025年第三季度贷款业务动态-富通资本官方公众号

贷款发起情况

2025年第三季度贷款发放节奏放缓，当期新增贷款结算总额为6.81亿澳元。这一数据反映出商业地产贷款市场的整体低迷，以及众多非银行机构普遍持有的高流动性现状。值得关注的是，自2025年10月以来，我们的贷款储备管道呈现显著增长态势，预计将推动全年业绩以强劲表现收官。

贷款储备管道的改善部分得益于富通资本于2025年8月与摩根士丹利达成的5亿澳元融资额度。这是我们第四家获得机构支持的活跃贷款平台。富通第五号信托基金（PFT5）将针对1,500万至3,500万澳元（或更高额度）的抵押贷款项目开展业务，覆盖非建筑类贷款产品线，包括预开发贷款、库存现房贷款及投资性房地产贷款。相较于现有基金，该基金在贷款授权上更广，在资本成本上更低。

本季度我们共完成52笔新增贷款结算，其中第一抵押贷款40笔，第二抵押贷款12笔。季度内结算的建筑贷款总额（按额度计）达4.46亿澳元，推动我们的活跃建筑贷款组合规模增至约12亿澳元，约占整体贷款组合的35%。

尽管市场环境充满挑战，我们的新西兰业务仍保持稳健发展，本季度完成贷款发放总额超过5,340万澳元。

市场展望

当前市场仍显低迷，开发商及业主的新增资产收购活动有限。

随着市场普遍认为商业地产价值已基本触底，我们预计现有商业资产的买方活跃度将出现温和改善。市场中预计将率先启动的两个主要领域为：一是优质资产，由持有充裕“干火药”（即可供投资的可用资本，即尚未分配用于投资的承诺资本）的房地产投资信托基金及大型机构资产管理人收购；二是机会型/增值型地产，因高收益率、资产估值低于重置成本（即重新购置或建造一个与原有物品完全相同的全新物品所需的成本）以及利率大概率继续下行的环境，正吸引私人投资者及经验丰富的基金管理人入场。当前房地产销售前景相比过去18个月已呈现更稳定的态势。

尽管部分细分市场表现相对良好，开发商面临的整体环境依然严峻。普遍观点认为部分开发项目的可行性仍然承压，在现房销售价格（项目终值）开始回升之前，我们预计难以出现交易显著增加的情况。富通资本仍持续聚焦住宅与工业板块的项目融资。在住宅领域，我们重点关注的是供应长期紧张的核心都市区内那些针对“希望缩小住房规模”的客户而开发的精品项目；在工业领域，我们持续布局供应紧缺且空置率较低的市场。

贷款业务现状

截至本季度末，我们的贷款组合共包含46笔建筑贷款与254笔非建筑贷款，其中新西兰市场共计85笔贷款。当前贷款资产质量持续保持优良，整体违约率进一步改善至2.0%以下。期末共有5笔贷款处于违约状态，数量与上季度持平。

我们坚信所有相关风险敞口的本金及标准利率利息均将获得全额偿付。

坏账处理案例分析：高效处置，保障投资人利益

在商业地产债务管理中，坏账处理的效率直接影响资金安全和回收率。我们希望通过实际案例，与投资人分享我们的处置流程和成果。

行业标准：坏账的平均处理周期为3-5个月，我们始终以 成功出售担保资产 为核心目标，确保最终出售价格足以偿还债务及全部应付利息。

案例一：悉尼建设贷款

处置措施：已委任接管人，完成担保物业出售合同交换

预计结算时间：2025年12月

结果：出售价格将全额覆盖债务及利息

案例二：墨尔本空置土地

处置措施：完成担保物业出售合同交换

预计结算时间：2026年3月

结果：出售价格将全额覆盖债务及利息

我们的承诺：通过专业分工与高效执行，最大化资产价值，保障投资人利益